집값을 결정하는 3가지

[톡파원25시]집값을 결정하는 3가지
https://youtube.com/shorts/AFVdCTCiIgk?si=NvWzm-IExs5_qfBh

아래 기사의 제목 부터가 섬뜩합니다.

📣 기사를 읽는 사람에 따라 누군가에게는 기대반 설렘반이 되거나, 걱정반 우려반이 될 수도 있다는 생각이 들만한데요.


"집값, 내년 무서운 상황 올 것"…정부 부동산 대책이 한계 부딪힌 이유 [스프]
https://v.daum.net/v/20241007090300873?x_trkm=t

"집값, 내년 무서운 상황 올 것"…정부 부동산 대책이 한계 부딪힌 이유 [스프]

《기사원문 내용을 정리하면》
아래는 김경민 교수 개인의 견해이니 감안해서 참고하시길 바랍니다.

💊슈퍼 사이클이 시작된 게 아닌가 그렇게 보입니다. 아파트값 상승에 대한 슈퍼 사이클이요.

💊사람들은 아직 상승 전이라고 인식을 못 했던 거죠. 그런데 부동산 거래에서의 흐름 등을 봤을 때 변화가 나타나고 있었습니다.

💊아직 거래가 진행 중인 올해 데이터를 제외하고 봤을 때 매매의 비중이 서서히 증가하는 게 나타납니다.

💊사람들이 매매에 대한 선호가 높아진 걸로 보입니다. 패턴 자체가 하늘을 뚫고 올라가지는 않겠습니다마는 매매가 차지하는 비중이 증가하는 현상은 계속 나타날 것 같아요.(비매매는 월세, 전세, 반전세 다 포함)

💊매매량 자체가 과거와 같은 거를 비교해서는 안 돼요.

💊우리가 지금 중요하게 봐야 할 것은 이동평균선 대비 지금 매매가 얼마큼 증가했느냐 거든요.

* 이동 평균 (moving average) : 전체 데이터 집합의 여러 하위 집합에 대한 일련의 평균을 만들어 데이터 요소를 분석하는 계산

💊그러니까 지금 시점과 2010년대 중후반을 비교한다는 건 말이 안 됩니다. 가격 자체가 퀀텀 점프를 했기 때문에 그때의 거래량 비교는 말이 안 되는 거죠.

💊8.8 대책 나온 다음에 사람들이 가격이 꺾일 거라는 생각을 할 수도 있었습니다마는 매도자가 호가를 안 내렸어요. 지금도 호가를 내리지 않고 있어요. 그 얘기는 매도자 우위 시장으로 간다는 거예요.

* 8.8 주택 공급 대책 : 서울 중심 부동산 가격 급등으로 서울 접경지에 약 10만 가구를 조성하겠다는 2024년 8월 8일 발표된 부동산 대책

[국토교통부]민간 대기물량 빨리 짓게 하고, 공공 12만호 추가 공급… ‘공급 중심 부동산정책’ 속도 낸다 2023.09.26
https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95088868

PF대출보증 확대, 공공택지 전매완화 등 민간 공급에 속도, 수도권 신도시 토지이용 효율화, 신규

💊문제는 매도자 입장에서 호가를 안 낮추고 있다는 거죠. 매수자들이 자기들이 이제 어떻게 해야 할지 굉장히 두려운 상황인겁니다.

💊부동산 가격은 재화 중에 가장 큰 부분이기 때문에 정부가 어떻게 할 수 있는 대상이 아닐뿐더러 할 수도 없는 상황이에요.

💊물론 월 단위로 봤을 때는 이상 거래가 있을 수도 있는데 분기 단위 또는 반기 단위로 묶는다고 했을 때 거래 가격이 올라가는 패턴을 절대 잡을 수 없습니다. 정부의 힘보다는 시장의 힘이 커요.

💊기준금리가 인하하면 장기간으로 봤을 때 국고채 10년물도 떨어지는 거고, 그러면 주담대 이자율도 내려갈 수밖에 없어요. 결국 대출을 더 많이 받을 수 있는 상황이기 때문에 사람들은 주택시장에 참여할 수밖에 없습니다.

*부동산 투자 수익률 = (1년 치 임대료) / (부동산 가격)

💊경우의 수가 2개입니다. 첫 번째가 임대료가 떨어지는 겁니다. 두 번째 케이스는 분모인 부동산 가격이 상승하는 겁니다.

💊부동산이 투자 수익률 측면에서 국고채 10년물이 떨어지는 경우에 부동산 투자 수익률도 떨어지게 될 것이고, 떨어지게 된다고 했을 때 부동산 가격이 올라가 버리는 거예요.

💊그래서 기준금리가 조금이라도 움직이고 그에 의해서 국고채 10년물이 움직이는 상황을 보면 부동산 시장에 영향을 미치는 임팩트가 굉장히 커질 수 있어요.
(기사中)


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💥 《부동산 불패》라는 말을 신봉하는 사람들이 많을 수밖에 없는 이유를 지난 포스팅에서 다뤘었는데요.

살다살다 이젠 '옆세권' 등장, 강남 1970
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📌 인구는 계속해서 줄어들고
📌 생산활동이 저하되는 세대는 늘어만 가고
📌 노후주택으로 빈집들은 남아도는데
📌 그럼에도불구하고 얼죽신은 계속 존재하고

얼죽신 뜻 & 얼죽신 위험성
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💢 하지만 기본적으로 집값을 결정 짓는 3가지는 변하지 않는다는 게 부동산학의 기본이니 한번쯤 알아보는 것도 나쁘지 않을거 같습니다.

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