전세보증금 돌려 받는 4가지 방법

[앵커]
전세 계약이 끝나 보증금을 돌려받으려는데, 집주인이 갑자기 연락 두절입니다. 피 같은 내 보증금 이런 상황이 닥치지 않게, 어떻게 하면 안전하게 돌려받을 수 있는지 오늘 그 전략을 들어보겠습니다. 이지훈 변호사 나오셨습니다.

[ET] 계약 만료 앞두고 사라진 집주인…전세보증금 안 돌려줄 때 ‘이 행동’하면 돈 못 받을 수도! 2022.10.24
https://youtu.be/kJ-jQF_hxik

[앵커]
이제 본론으로 들어가야 됩니다. 내 전 재산을 맡기는 계약이 어떻게 보면 전세 계약인데 이거 반드시 돌려받아야 되잖아요, 전세 보증금. 어떻게 하면 될까요?

[답변]
우리가 전세 보증금을 돌려받으려면요, 주의해야 할 점이 네 가지가 있는데요.

🎈첫 번째는요, "갱신 안 해요"라고 거절 의사를 밝히는 거예요. 전세 보증금은 전세 기간이 만료돼야지 발생하는 거거든요. 그러면 전세가 연장되지 않도록 해야 되는 거예요. 그래서 전세 기간이 만료되기 전에 사전에 집주인한테 "저 갱신 안 합니다"라는 의사를 반드시 표시해야 되는 거죠.

언제해야 되냐면 이게 2020년 12월 10일날 법이 개정이 돼서 이때 이전에 계약을 체결하신 분들은 임대차 기간 만료 최소 1개월 전까지 나 계약 갱신 안 합니다. 방 뺍니다. 그런 표시를 해야 되고요. 2020년 12월 10일 이후에 계약하신 분은 임대차 기간 만료 최소 2개월 전까지 계약 갱신 의사가 없다는 통지를 하면 됩니다.

🎈그다음에 주의할 점은 두 번째인데요. 방을 빼면 안 됩니다. 점유를 우리가 유지한다고 하는데요. 우리가 세입자한테는 대항력이랑 우선변제권이라는 권리가 있잖아요. 그런데 이것의 전제가 점유예요. 점유를 하고 내가 그 집에 살고 있다. 점유 그다음에 전입신고 그다음에 확정일자 그렇게 받아야지 내가 주장을 할 수 있거든요. 내가 세입자라는 주장을 할 수 있는데 가장 기본이 되는 게 점유예요. 그래서 만약에 이사를 갔다. 내가 전세보증금을 아직 돌려받지 못했는데 이사를 간다면 그런 권리가 인정되지 않을 수가 있는 거죠.

부득이한 경우에는 그래도 이사를 하면 안 되고요. 어떤 제도를 이용해야 되냐면 임차권등기명령이라는 게 있어요. 이거는 세입자가 단독으로 법원에 신청할 수 있는 거거든요. 그러면 임차권등기명령을 해 줘요, 법원에서. 예를 들면 저런 모습이 되는데요. 등기부에 저렇게 표시가 됩니다. 임차권등기명령 저렇게 표시가 되면 그때에는 이사를 해도 점유가 계속되는 것으로 보기 때문에 그런 것들에 대항력이나 우선변제권은 아무런 영향이 없게 됩니다.

[앵커]
이제는 대항력도 확보가 됐고 우선변제권도 확보가 됐는데 정식으로 보증금을 독촉을 해야 되는 단계에 이를 때가 있잖아요. 이때부터는 어떤 전략으로 가야 됩니까?

[답변]
🎈이제 그런 상황에서도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 그럴 때는 우리가 달라고 독촉을 해야 되는 거예요. 그럴 때는 보통 내용증명을 많이 활용하는데요. 이때 《내용증명에 들어가야 될 내용들》을 살펴보겠습니다. 내용증명은 저런 식의 형태가 되는데요.
📌먼저 본문에는 계약의 내용을 적어주는 게 좋아요. 그래서 2020년 10월 1일부터 계약 기간이었고 전세보증금은 2억이다. 그런 내용을 적고요.
📌그다음에 2020년 10월 4일날 적법하게 전세 기간이 종료했다. 그러니까 내가 전세보증금 반환채권이 생겼는데 아직까지 주고 있지 않다. 그런 내용을 적고요.
📌마지막에는 전세보증금 2억 원을 반환해 주기 바랍니다라는 내용을 쓰고요. 그리고 더 추가하자면 이렇게 주지 않았을 때 발생하는 손해, 예를 들면 내가 새로 다른 집을 들어가기로 되어 있는데 이 사람이 집주인이 전세보증금을 주지 않아서 내가 이 계약을 만약에 파기하게 된다면 내가 위약금을 물게 되잖아요. 그것에 대한 손해도 집주인이 배상해야 한다. 그런 식의 내용도 구체적으로 적어주면 나중에 소송에서 유리한 고지를 차지할 수 있습니다.

[앵커]
그런데 집주인들이 내용증명은 보내도 이거 안 받으려고 일부러 도망 다닌다든지 아니면 받고도 그래도 또 돈을 안 주는 그런 상황도 발생하잖아요. 그때는 어떤 전략을 쓸 수가 있습니까?

[답변]
🎈사실 내용증명은 개인이 개인한테 보내는 거기 때문에 강제할 수는 없어요, 받는 것을. 그래서 그런 경우에는 어쩔 수 없이 마지막 수단인 전세금 반환소송을 제기하는 수밖에 없습니다.

[앵커]
이제 소송이라는 거는 결국 비용이 들어가고 절차가 복잡해진다는 얘기인데 간단하게 저렴하게 이 문제 해결할 수 있는 방법은 없나요?

[답변]
소송 전에 사전에 해볼 수 있는 게 지급명령 신청을 할 수 있거든요. 지급명령 신청은 별도의 심문 절차 없이 법원에서 서류만 가지고 심사를 하기 때문에 간단하게 명령을 받을 수가 있습니다.

[앵커]
그렇게 되면 당연히 소송 안 하고 지급명령 할 거 같은데요. 여기에도 뭔가 단점이 있지 않을까요?

[답변]
지급명령은 내가 신청했는데 만약에 집주인이 이의신청을 하면 다시 자동으로 소송으로 절차가 넘어가게 됩니다.

[앵커]
그러니까 집주인이 봐서 영 돈을 줄 거 같지가 않다. 그리고 이의신청을 할 거 같다라는 그런 낌새가 보인다 하면 지급명령 말고 바로 소송으로 가는 게 오히려 더 간단한 방법이 될 수 있다.

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